2023年9月7日、ケネディクス社は、同社の不動産セキュリティトークンオファリング（STO）の状況に関する最新情報を公開し、STOがJREIT・プライベートエクイティファンドと並んで同社の3つ目の重要な柱としてさらに台頭していることを説明しました。
主なポイント
ケネディクス社の不動産セキュリティトークンオファリング（STO）は、ブロックチェーンベースの証券化を通じて個人投資家を取り込み、約407億円を調達しました。
従来のファンド取引プロセスをブロックチェーン技術で置き換えることにより、個人投資家に魅力的な低価格での売買単位が実現されています。
現在の不動産STO市場規模は約1,331億円で、主に住宅およびホテルの資産を含んでおり、これらはオフィスや商業施設が中心のJREITとは異なります。
ケネディクス社は、2025年までに日本の不動産STO市場で5000億円、2030年までに2.5兆円を目指し、大幅な成長を予測しています。
過去2年間、ケネディクス社は8つの不動産STOを成功裏に実施し、これまでJREITやプライベートエクイティファンドではカバーしきれていなかった個人投資家を開拓しています。STOは、ブロックチェーン技術を活用してセキュリティトークン（ST）として知られるデジタル証券を発行するための金融商品で、裏付け資産が不動産やその権利であるものを指します。
ブロックチェーン技術は、暗号通貨と同義であると誤解されることがよくあります。 より正確に言えば、暗号通貨はブロックチェーン技術の多様な可能性のうちの応用例のひとつです。アプリケーションに関係なく、従来のトランザクション清算プロセスをブロックチェーン テクノロジーに置き換えることで、革新的なメリットが得られます。
JREIT は公開市場での取引コストをカバーするために最低約 3,000 億円のポートフォリオ規模を必要としますが、不動産セキュリティ トークンはブロックチェーン技術を通じて取引と決済プロセスを合理化し、運用コストを削減し、ビジネスおよび投資家の観点から個別の不動産資産の証券化を実現可能にしています。
不動産STOが個人投資家にとって魅力的な要因は、最低購入限度額が低いこと（通常50万円から100万円の範囲）、一定レベルの流動性を備えた仲介プラットフォームで取引できること、日本の金融商品取引法の下での投資家保護、オンライン販売に適しており、迅速な取引が可能であることなどが挙げられます。
2021年7月、ケネディクス社は東京の渋谷区にある賃貸アパートの不動産STOを裏付けとした日本初の公簿型不動産STOを発行し、14億5,300万円を調達し、歴史を刻みました。
現在までに、合計で8本、約407億円の不動産STOを発行し、引受証券会社を通じて販売してきました。
今年8月には、同社は鑑定評価額約300億円の高層賃貸アパート「リバーシティ21 イーストタワーズII」（東京中央区）を裏付けにした別の不動産STOを実施しました。
リバーシティ21 イーストタワーズII
このST発行総額は134億円という過去最高額に達し、ほぼすべての購入者が個人投資家で数週間のうちに完売しました。
ケネディクス執行役員デジタル・セキュリタイゼーション部長・中尾彰宏氏は、以下のように述べています「購入者は富裕層や資産管理会社など個人が中心、この傾向は不動産STO8社すべてで一貫しており、 主に機関投資家を惹きつけるJREITとは全く対照的です。」
中尾彰宏氏 ©️ケネディクス社
2023年8月末時点で、ケネディクスを含む国内の不動産STO発行件数は計20件、累計金額は約578億円、運用資産総額（AUM）は約1,331億円に達します。
住宅不動産は基礎不動産の 40 パーセント以上を占め、次いでホテルが約 25 パーセントとなっています。
オフィスや商業施設が主体のJREITとは異なり、住宅の資産価値が分かりやすいことが個人投資家に好まれる主な理由となっています。
ケネディクスは、今後の不動産STO市場の成長に向けて、(1)取引の利便性と透明性の確保、(2)事業者の多様化による組成・販売の効率化、(3)投資家認知度や理解度の拡大など、いくつかの課題を挙げています。
中尾氏は「大阪デジタルエクスチェンジが2023年末までにSTの取り扱いを開始する可能性があると噂されており、取引の利便性や透明性の向上が期待されます。事業者の増加やデジタル技術の活用により市場は拡大するでしょう」と前向きな見方を示しました。 「当社の不動産STOは現在100万円単位で販売していますが、効率化によりさらに低額での取引が可能となり、市場規模はさらに拡大する可能性があります」
ケネディクス社はまた、現在同社のファンドが管理している一戸建て賃貸物件についても、不動産STOの対象資産として含めることを検討する意向を示しました。同社は、不動産STO市場が今後数年で大幅に成長するとみており、2025年までに5,000億円に達し、2030年までに2.5兆円の巨大市場に拡大すると予想しています。
参考リンク
出典
